Ile odsetek zapłacisz od 400 tys. zł kredytu? Tak zmienia je okres spłaty

Jak bank nalicza odsetki od kredytu hipotecznego?

Odsetki są naliczane od kapitału pozostającego do spłaty. Na początku kredytu saldo jest najwyższe, dlatego także część odsetkowa raty jest wtedy duża. Z czasem zadłużenie maleje, więc bank nalicza odsetki od coraz niższej kwoty.

Przy ratach równych miesięczna płatność pozostaje na zbliżonym poziomie, jeśli oprocentowanie się nie zmienia. Zmienia się natomiast jej struktura. Na początku większą część raty stanowią odsetki, później coraz więcej pieniędzy przeznaczasz na spłatę kapitału.

Właśnie dlatego okres kredytowania ma tak duże znaczenie. Im dłużej kapitał pozostaje do spłaty, tym więcej miesięcy bank pobiera od niego odsetki. Niska rata może więc poprawić bieżącą płynność, ale jednocześnie mocno podnieść całkowity koszt kredytu.

Kredyt 400 tys. zł na 20, 25 i 30 lat – ile wyniesie rata?

Przyjmijmy kredyt w wysokości 400 000 zł, oprocentowanie 7 proc. rocznie i raty równe. Dla porównania zakładamy, że oprocentowanie nie zmienia się przez cały okres.

Jeżeli porównujesz kredyt hipoteczny, warto policzyć co najmniej kilka okresów spłaty. Różnica w racie bywa znacznie mniejsza niż różnica w łącznej kwocie odsetek.

Wartości zaokrągliliśmy do pełnych złotych. Symulacja nie uwzględnia prowizji, ubezpieczeń ani pozostałych kosztów kredytu.

Przejście z 20 do 30 lat obniża ratę z 3101 do 2661 zł, czyli o 440 zł miesięcznie. Jednocześnie suma odsetek rośnie z 344 287 do 558 036 zł.

Za dziesięć dodatkowych lat spłaty płacisz więc 213 749 zł więcej odsetek.

Wariant 25-letni pokazuje, że podobny efekt pojawia się wcześniej. Rata jest o 274 zł niższa niż przy 20 latach, ale suma odsetek rośnie już o 103 848 zł.

Raty równe czy malejące – ile można zaoszczędzić?

Okres kredytowania nie jest jedynym parametrem wpływającym na koszt. Znaczenie ma również sposób spłaty.

Dla tego samego kredytu 400 tys. zł na 25 lat i przy oprocentowaniu 7 proc. rata równa wynosi 2827 zł, a łączne odsetki to 448 135 zł.

Przy ratach malejących część kapitałowa jest stała, a część odsetkowa stopniowo spada razem z saldem kredytu. Pierwsza rata wynosi około 3667 zł, natomiast ostatnia około 1341 zł.

Łączna suma odsetek spada do 351 167 zł. To o 96 968 zł mniej niż przy ratach równych.

Oszczędność ma jednak swoją cenę. Na początku spłaty rata malejąca jest o około 840 zł wyższa od raty równej. Taki wariant wymaga więc większej przestrzeni w domowym budżecie, szczególnie w pierwszych latach kredytu.

Jak wybrać okres spłaty kredytu hipotecznego?

Najkrótszy możliwy okres nie zawsze będzie właściwym wyborem. Jeśli rata pochłania zbyt dużą część miesięcznych dochodów, nawet tańszy kredyt może pozostawić zbyt małą rezerwę na inne wydatki.

Z drugiej strony wybieranie 30 lat wyłącznie dlatego, że daje najniższą ratę, może oznaczać bardzo wysoką cenę za miesięczny komfort. W naszym przykładzie 440 zł różnicy w racie przekłada się na ponad 213 tys. zł dodatkowych odsetek.

Dlatego przed podpisaniem umowy warto sprawdzić nie jedną, ale co najmniej trzy wartości: wysokość raty, sumę odsetek oraz całkowitą kwotę do spłaty. Dobrze też policzyć wariant krótszy i dłuższy od tego, który początkowo wydaje się najlepszy.

Co naprawdę pokazuje koszt kredytu?

Rata odpowiada na pytanie, ile musisz przygotować co miesiąc. Suma odsetek pokazuje natomiast, ile kosztuje korzystanie z pożyczonego kapitału przez cały okres.

To dwie różne informacje i obie są potrzebne. Kredyt na 30 lat może być łatwiejszy do udźwignięcia co miesiąc, ale znacznie droższy w całym okresie. Kredyt na 20 lat oznacza wyższą ratę, za to szybciej zmniejsza zadłużenie i ogranicza liczbę miesięcy, za które płacisz odsetki.

Dlatego przy porównywaniu ofert nie zatrzymuj się na pytaniu: „ile wyniesie rata?”. Równie ważne jest drugie: „ile zapłacę bankowi za to, że będę korzystać z tych 400 tys. zł przez 20, 25 albo 30 lat?”