Problem zapewnienia odpowiedniego dachu nad głową gnębi nasz kraj mniej więcej od połowy XIX w., czyli od rzeczywistego początku industrializacji i gwałtownego przyrostu populacji miejskiej na ziemiach polskich. Część publicystów, polityków i architektów widziała i widzi rozwiązanie tego problemu we wspieraniu przez państwo budownictwa czynszowego. Podstawowym argumentem jest teoria, według której dla większości z nas własny dom lub mieszkanie zawsze będzie poza zasięgiem finansowym, oraz głosząca, że duży udział w rynku mieszkań na wynajem sprzyja mobilności pracowników.

Zwolennicy tej teorii zakładają niskie koszty użytkowania mieszkań czynszowych. Niestety, to założenie błędne. Koszt użytkowania mieszkania nie zależy bowiem od formy własności, ale od przyjętych rozwiązań projektowych, technologicznych i instalacyjnych. Właściciel mieszkania musi wprawdzie ponieść koszt zakupu, jednak kamienicznik traktuje inwestycję jak biznes, który powinien przynosić zysk uwzględniany w stawkach czynszu.

Co oznaczają w praktyce propozycje dotowania kredytów przeznaczonych na budowę domów czynszowych? Oznaczają finansowanie części zysku kamieniczników z budżetu państwa.

Głównym problemem mieszkalnictwa w Polsce jest w istocie niewielka podaż mieszkań i domów, wynikająca m.in. z trudności w dostępie do terenów budowlanych, skomplikowanej procedury związanej z rozpoczęciem budowy, a także relatywnie wysokich cen usług i materiałów. W takiej sytuacji dom i mieszkanie muszą być drogie, tym bardziej że wymuszają to także śrubowane do granic absurdu normy energetyczne.

Ciasne, ale własne

Obecny system wspomagania mieszkalnictwa jest bez wątpienia zły – wspiera banki (oczywiście głównie zagraniczne) i całkowicie pomija zabytki. Tymczasem państwowa polityka mieszkaniowa powinna się skupiać na wspieraniu procesu tworzenia, nie finansowania, umożliwiając w maksymalnym stopniu budowę domów i mieszkań z minimalnym udziałem kredytowania hipotecznego. W praktyce oznacza to wspieranie kas mieszkaniowych, nowych towarzystw (spółdzielni) budowlanych oraz indywidualnego budownictwa systemem gospodarczym. Zwiększenie podaży na rynku mieszkaniowym można osiągnąć jedynie poprzez zmniejszenie kosztów budowy, co wymaga maksymalnego wykorzystywania istniejących zasobów, upowszechniania tanich metod budowania oraz ułatwienia budownictwa bez pośredników.

Wykorzystanie zasobów oznacza intensyfikację zabudowy oraz adaptację budynków istniejących. W tym miejscu trzeba stwierdzić, że tzw. skłoty są lepszym i zdrowszym rozwiązaniem niż dotowane czynszówki lub mieszkania komunalne. O ile oczywiście skłotersi postarają się prędzej czy później legalnie wejść w posiadanie zajmowanych budynków i gruntu…

Jeśli mieszkalnictwo w ogóle ma być przedmiotem finansowego wsparcia ze strony państwa (co wcale nie jest oczywiste), to należałoby zlikwidować wsparcie kredytowe (dotowanie odsetek, poręczenia), a w zamian wprowadzić znaczącą podatkową ulgę budowlaną, możliwą do rozłożenia na dłuższy okres (20–30 lat). Prawo do takiego wsparcia mogłoby być dziedziczone. Programem powinny być objęte również mieszkania w budynkach podlegających tzw. rewitalizacji na obszarach objętych ochroną konserwatorską oraz zmiany sposobu użytkowania, czyli przekształcanie np. budynków poprzemysłowych lub gospodarczych do celów mieszkalnych.

Zabudowa jednorodzinna jako sposób rozwiązania realizowania potrzeb mieszkaniowych nie ma dobrej prasy wśród lewicowych i liberalnych aktywistów. Jednak koszmar z czarnego snu lewaka, czyli wielodzietna rodzina w domku z ogródkiem na przedmieściu, nie jest drobnomieszczańskim marzeniem, lecz symbolem naturalnej tęsknoty każdego wolnego człowieka do własnego miejsca na ziemi.

Dom jednorodzinny ma nad mieszkaniem przewagę na wielu obszarach, choć kluczowa jest kwestia niezależności. Zalety tego pierwszego przejawiają się m.in. w większej decyzyjności w procesie budowy, elastyczności w finansowaniu oraz swobodzie użytkowania w zależności od potrzeb i warunków (podnajmowanie, ogrzewanie). Ponadto dom jednorodzinny łatwo rozbudować i może być on w większym stopniu niezależny od funkcjonowania infrastruktury technicznej.

Własny, nawet niewielki, dom daje poczucie większego bezpieczeństwa, umożliwia zarobkowanie, stając się w pewnych wypadkach miejscem pracy, a w sytuacjach trudnych (np. nagła choroba) źródłem dodatkowych środków finansowych. Jednak nie można skutecznie korzystać z własności, kiedy jest ona ograniczona. A mieszkanie lub dom obciążone 40-letnim kredytem hipotecznym jest w istocie kotwicą czyniącą z właściciela współczesnego glebae adscriptus, „przypisanego do ziemi”.

Spychanie ludzi w kierunku wynajmowania mieszkań może sprzyjać kosmopolityzacji i wykorzenieniu. A nigdy nie powinno być zgody na tworzenie społeczeństwa tułaczy-gastarbeiterów uzależnionych od państwa lub międzynarodowych korporacji. Dlatego wszystkie ograniczenia możliwości zdobycia własnego domu lub mieszkania służą budowie „narodu bez własności”, czyli tego, co ponad 100 lat temu Hilaire Belloc nazwał państwem niewolniczym.

Zamieszkać w termosie

Czynnikiem utrudniającym uzyskanie własnego miejsca na ziemi są również niebezpieczne trendy w prawodawstwie budowlanym. Postępująca fetyszyzacja energooszczędności, która objawiła się m.in. w ostatniej nowelizacji przepisów technicznych bezmyślnie (?) narzucającej wyśrubowane współczynniki izolacyjności cieplnej, prowadzi nie tylko do wzrostu kosztów budowy, lecz stopniowo eliminuje także tradycyjne materiały budowlane. Budowa tradycyjnego domu podhalańskiego będzie niedługo niezgodna z prawem, bo nie ma realnej możliwości, aby spełnić wymagania wynikające z najnowszych przepisów. Tak to górale po raz kolejny stanęli na drodze postępu, urągając Unii Europejskiej najpierw oscypkami, a dziś ciesiołką…

Ideałem domu, zwłaszcza dla producentów izolacji, stała się szczelna lodówka – termos ze styropianu. Promowane są technologie nie tylko absolutnie sprzeczne z lokalnymi tradycjami budowlanymi, ale również podatne na awarie i bezużyteczne podczas sytuacji kryzysowych. Stosowanie energooszczędnych „wynalazków” (rekuperatorów, pomp ciepła czy ogniw fotowoltaicznych) nie ma w większości przypadków żadnego uzasadnienia ekonomicznego ani praktycznego i jest niczym nieuzasadnioną fanaberią wynikającą z mody podsycanej przez lobbystów.

Budowa tzw. domów pasywnych – do czego próbuje nas zmusić rząd, idąc za wskazaniami wyznawców sekty globalnego ocieplenia – jest i długo jeszcze pozostanie kosztownym hobby bogatych pasjonatów, a bez dotacji większość tzw. inwestycji proekologicznych nie ma szans na zwrot kosztów zakupu, instalacji i działania.

Cnoty trudne do zrozumienia

Szerokie udostępnienie taniego, bezkredytowego lub niskokredytowego budownictwa jednorodzinnego wymaga niestety zmiany przyzwyczajeń czy może raczej obowiązującego niepisanego schematu, według którego dom musi być zbudowany na działce o powierzchni co najmniej 1000–1200 m2, mieć powierzchnię ok. 150 m2 i obowiązkowo garaż na dwa samochody. Powrót do intensywnej, skromnej i oszczędnej zabudowy mieszkaniowej oraz związane z nim choćby przejściowe ograniczenie zachcianek wymagać będzie również głębokiej zmiany naszej mentalności. Potrzebne będą cnoty trudne do akceptacji (czy wręcz do zrozumienia) dla przeciętnej polskiej duszy. Oszczędność, powściągliwość, a zwłaszcza umiarkowanie nie bardzo pasują zarówno do tradycyjnego „zastaw się, a postaw się”, jak i do liberalnego „tu i teraz”…

Podstawowym schronieniem w Polsce powinny być własne domy w minimalnym stopniu obciążone zobowiązaniami finansowymi. Dlatego też za wszelką cenę należy dążyć do uniezależnienia użytkowników (właścicieli) mieszkań i domów od obciążeń hipotecznych (banki). W sytuacji braku kapitału rozsądnym rozwiązaniem wydaje się łączenie środków: zwiększenie podaży uzbrojonych terenów budowlanych, rozwój nowych spółdzielni mieszkaniowych, wspieranie inicjatyw w rodzaju „Habitat for Humanity” oraz budownictwo rodzinne w systemie gospodarczym.

Dom jednorodzinny na własnej działce jako najbliższy naturze, tradycji i ludzkim oczekiwaniom powinien być podstawą mieszkalnictwa w Polsce.

Michał Domińczak (architekt, historyk urbanistyki)

Tekst ukazał się na łamach miesięcznika "Nowa Konfederacja"